三巽控股IPO：仍在“吃老本” 负债激增偿债压力巨大_实时热点

　　从已售物业成本来看，从2017年到2019年，土地使用权成本（地价）分别为675元、968元、1409.5元；而这三年平均售价分别为4164元、4904元、6115元。地价分别占售价16%、20%及23%。 地价占比在逐渐上升。

　　三巽控股是一家聚焦安徽三四线城市的小型区域性房企。公司成立于2004年，2011年在滁州拿到第一幅地块，开发了.左岸香颂”项目，从此开启了住宅地产业务。

　　从2017年到2019年，这三年毛利率分别为26.2%、28.6%、31.5%，毛利率的增长主要来源于售价的增长。

　　另一方面，公司为了融资付出了高达14%的融资成本。截至2019年底，一年内到期的债务为8.71亿，而公司账面现金仅2.86亿元，远远不足以覆盖当期短债。

　　公司的物业开发周期一般为2-3年，2019年出售的项目，一般来说应该是2017年之前购入的土储。招股书披露，2019年毛利率增长主要源于两个项目——滁州的悦郡项目和亳州的利辛英伦华第项目售价上涨，这两个项目动工日期都在2016年左右。

　　然而这部分土储规模有限，近两年出于IPO的需要，三巽控股在迅速冲规模，2018年以来大力度拿地，付出的地价也不低。未来利润空间恐受挤压。

　　三巽控股是一家业务主要集中在安徽省内三四线城市的小型房企。2018年营收还不足10亿元，2019年暴增到31亿。

　　三巽控股.吃老本”

　　业绩暴增源自2017年以来棚改带来的三四线城市房价上涨，靠着2017年之前囤积的低价土储，三巽控股迎来了业绩收获期。

　　近期，三巽控股更新了申请书，再次发起IPO冲击。

　　三巽控股重仓的亳州，2016年住宅物业均价为4324元，2017年增至5711元，增幅达到32%。另一个重仓城市滁州2017年增幅也在30%以上。

　　2017对三巽控股来说是一个转折点，棚改货币化使得三四线城市房价突然大幅上涨，依靠之前储备的低价土储，三巽控股开始进入收获期。

　　随着营收规模的扩大，三巽控股加快了纳储。2017年与2018年分别新增土储53.67万平方米、42.95万平方米。2019年则新增91.94万平方米，新增土储占2018年总土储的81%。截至2019年末，总土储规模达到了204.98万平方米。

　　2018年与2019年拿的地并不便宜，2019年3月，，三巽集团联合中通集团拿下宿州一宗地，楼面价约为1411元。2019年8月，三巽竞得高淳4副地块，成交楼面价高达3546元，土地成本较平均售价上升更快。

　　也就是说，截至目前，三巽控股仍在.吃老本”！2017年之后获取的项目会陆续上市，届时利润空间会否受挤压，值得关注。

　　2017年三巽控股营收2.63亿元，2018年增至7.24亿元，2019年迅速增长到31.09亿元。期内溢利分别为-387.5万元、4499.2万元、3.95亿元。