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房地产业作为典型的资本密集型产业，对资金的依赖度极高，融资是其不可缺少的一个环节。目前房地产融资渠道主要银行、信托、基金等，主要形式为银行贷款、非标融资、股权融资、债券融资等，其中私募基金由于减少了中间环节，并可直接向合格投资者募集资金，有利于房地产企业对融资成本的控制，私募资金也逐渐成为部分房地产企业获取资金支持的主要途径。私募基金主要通过股权投资、债权投资、股+债和收益权四大方式对房地产作为底层基础资产进行投资，不过随着中基协多次强调私募投资基金本质是投资而非借贷，股权投资逐渐成为房地产私募基金的主要形式。
然而当前市场上运作的房地产私募基金却暴露出很多不合规的情况，如承诺收益、挪用资金等，近年暴雷的私募基金公司中不乏做房地产私募基金的机构，本文将选取部分被经侦介入的房地产类私募基金公司作为样本，对其暴雷的原因进行分析，并总结部分特征。 一、9家被立案地产私募机构整体情况

本文选取了9家被立案的地产私募机构作为样本，其中阜兴集团和金诚财富涉及金额超百亿。
从这9家私募机构的立案时间来看，其中有8家是在2019年被立案，1家为2018年被立案侦查。从地域分布来看，这9家被经侦介入的私募机构主要分布在上海和深圳两地。从警方通报来看，7家以涉嫌非法吸收公众存款罪被立案侦查，其中金诚财富有5人是以涉嫌集资诈骗罪移送审查起诉，汇能金控实控人和大股东徐山、康媛媛以涉嫌集资诈骗罪审查起诉；阜兴集团和银来集团则是以涉嫌集资诈骗罪被立案侦查。
二、9家地产私募机构具体特征分析

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样本机构均为民营系，部分存在隐藏实控人

从这9家私募机构的股东背景来看，均为民营系，并且部分机构存在最终大股东与实控人不符的情况，如合星金控和至善基金。另外也有部分机构存在表面剥离实际仍为原股东输血的情况，如合星金控，虽然从工商信息看，合星金控最大股东为张明辉，与上海通江投资集团完全剥离，但从警方通报来看，尤文凯、张保国排在前列，疑为实控人，而张保国为通江投资集团的实控人，并且值得注意的是，通江集团也早已出现兑付问题，涉及金额近百亿。
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半数以上有私募股权、创业投资基金管理人，多为主要募资平台

从这9家样本机构旗下登记的私募基金管理人情况，金诚财富旗下登记的私募基金管理人最多，有6家私募基金管理人，其中3家为私募股权、创业投资基金管理人，2家为其他类私募基金管理人；阜兴集团旗下也有4家私募基金管理人，其中2家为私募股权、创业投资基金管理人，其他私募投资基金管理人和私募证券投资基金管理人各有1家。
从具体私募基金管理人类型来看，分别有6家样本机构旗下有私募股权、创业投资基金管理人和私募证券投资基金管理人；4家有其他私募投资基金管理人。但值得注意的是，虽然6家有私募证券投资基金管理人，但多不是其主要募资平台，并且多家私募证券投资基金管理人所发行的产品也非私募证券投资类产品，如金诚集团旗下的新余观复投资管理有限公司发行产品均为私募股权类和其他类产品。
总体来看，过半样本平台有私募股权、创业投资基金管理人，并为主要募资平台，而这与其业务类型有关，但当前存在部分机构虽然发行的产品为私募股权投资基金产品，但实际采取的是“股+债”形式，即入股房地产企业后以股东借款形式向项目公司注入资金，甚至有部分房地产企业或私募基金管理人承诺回购股权。
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2家备案基金规模超百亿，多家存在产品未备案情况