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《经济参考报》记者获悉，近日至少有十家信托公司陆续收到“窗口指导”，要求加强房地产信托领域风险防控，控制房地产信托规模。对于面临偿债高峰期的房地产行业来说，这是个坏消息。

业内人士表示，狂飙突进的房地产信托业务收到监管层收紧信号，压力自然迅速传导至被管制对象——高杠杆、高周转的房企。它们或国内发债、出海发债，或卖股权、卖项目多方筹集资金，以平安渡过偿债高峰期。

多家信托公司遭遇窗口指导

近年来的“吸金”大户，房地产信托领域正经历新一轮的监管调控。《经济参考报》记者从多家信托公司内部获悉，部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司收到监管层窗口指导，要求提高项目风险管控水平，控制地产信托业务发展速度和规模。

“至少有十家信托公司陆续收到窗口指导，被‘约谈’、‘警示’。”某信托公司管理人士透露。

上述人士表示，各家公司收到的监管要求不尽相同，有的要求“自觉控制地产信托业务规模”，有的要求“三季度末地产信托业务规模不得超过二季度末”，甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。

记者了解到，银保监会对上述十家信托公司主要提出五点要求。一是，这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。二是，提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。三是，提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展。四是，控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。五是，提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。

据悉，在“窗口指导”后，某涉房信托较多的信托公司紧急召开电话会议，要求三季度房地产信托规模较二季度“零新增”。其中，未备案项目、符合432的通道类业务、地产并购类项目全部暂停。

“公司要求未来只能在旧项目结束后释放的规模做文章。”一位相关人士透露，公司将设立战略客户名单，未来释放出的规模将优先对战略客户供给。

点面结合 重在降房地产杠杆

北京某信托资深人士向《经济参考报》记者表示，目前来看，稳定房地产市场是政策主基调，房地产融资端，尤其是前融等阶段融资是重点收紧对象。

上述人士也指出，此次监管约谈针对的是高风险、高杠杆等房企融资乱象问题。其目的是引导房地产信托健康发展，并不是“一刀切”地给房企“断供”，更不希望引起恐慌。

用益信托研究员帅国让也对《经济参考报》记者表示，此次指导将对房地产信托规模占比较大的信托公司影响明显，将有效推动行业转型，避免过度依赖房地产信托业务，对行业的未来健康发展也是有利的。

2019年以来，虽然涉房融资政策整体偏紧，但需求井喷下，作为较高成本融资渠道的房地产信托再次成为香饽饽。用益信托最新数据显示，截至6月30日，今年来68家信托公司共发行了3238只房地产集合信托产品，为房企“输血”5063.8亿元。其中所发产品的平均期限1.53年，平均年收益率为8.32%。而银保监会数据显示，截至5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14.00%；较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。

房地产信托之所以“逆势”增长，一方面，房企迫切需要大量资金来补血，另一方面，房地产对于投资者和机构来说，依然是优质项目。“房地产信托产品一般表现稳定，收益也高，基本都能给到8%左右的收益，不能兑付的情况极少。同时，信托公司对于涉房项目收费也远高于其他业务，相对于通道业务0.2%的手续费，房地产业务高达1.5%。”北京某信托公司财富管理人士说。

正是涉房项目的高收益，促使部分信托公司房地产信托业务增长较快，并存在一定合规问题和风险隐患。银保监会相关负责人表示，今后银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作，根据房地产市场发展变化情况，及时开展政策吹风，推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。

发债、卖股权 房企多方补血

在信托渠道被收紧的同时，发债、卖股现象明显增多。仅10日一天，太湖新城实业拟发行公司债券20亿元；招商蛇口拟发行270天期限、10亿元超短期融资券；云南城投集团拟发行3年期10亿元中期票据用于还债；渝开发公告称，拟向合格投资者公开发行公司债券（第一期），3.79亿元等。同时，合富辉煌3.58亿港元出售物业管理公司；首开股份拟出让明泰置业50%股权，募集不低于1.225亿元；中国金茂拟1.099亿元转让天津北方泽茂100%股权。