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开发商和购房者的矛盾？京城豪宅陷入退房风波，开发商和购房者谁是受害者？
近日，据有关媒体报道，开盘时均价9.5万元/平方米的豪宅项目北京华润昆仑域，近期因为园林、外立面、大堂、楼道等存在质量问题、货不对板等引发了业主极度不满。经历三次维权、多轮谈判之后，开发商华润置地终于给出了整改方案。但在交房期限来临前，有近200户业主反对9月30日收房，要求按照业主需求进一步整改完成后再收房。
面对购房者的质疑，楼盘项目公司北京亚林西房地产开发有限公司发布了《北京昆仑域家书》，提出了11项整改措施，包括对大堂、电梯、消防楼梯、地下车库、小区绿化、水景方面进行整改。
华润在此前召开的沟通会上也曾提及可退房，但是退房也被附加了条件。据了解，有退房意向的业主需签订《退房申请书》，申请书上标明业主退房系“因个人原因”，此外华润提出的退款金额为购房款加上银行基准利率一年利息。“然而该退房手续被很多业主质疑，因退房涉及到首套房购房资质和贷款记录。
据了解，目前昆仑域可能已陷入“退房潮”，近200多名购房者拒绝收房。选择退房的原因，就是高房价形势下发现质量问题，引发业主的质疑和担忧。然而，质量问题只是诱因，最深层次的原因还是受房地产调控新政的影响。
监管部门发布“930新政”就有专门条款涉及限价：“对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案”。
为了满足930新政要求，开发商将项目售价由约11万元／平方米，降至每平米单价9.5万元，终获批准得以入市。单价9.5万的昆仑域受到购房者的追捧，当地周边区域二手房均价在5-10万区间内，昆仑域的价格相当有竞争力。在开盘后迅速售罄。
自以为捡到便宜的业主，在“930新政”施行半年后又迎来“317新政”，北京发布最新版的楼市调控新政，意在给过热的房地产市场降温。“317新政”更严格的划定了一套房和二套房的认定规则，“认房又认贷”。即在北京名下无房且在全国范围内无贷款记录才属于第一套房，而第二套房的首付比率不低于60%，非普通住房的首付比率高达八成。
此举直接增加了昆仑域购房者的首付额度，因昆仑域楼盘定位于京城稀缺地段的顶级豪宅，购房者多为改善性住房，一般为二套房。同时，该楼盘最小面积为145平，按照“317新政”，面积140平以下才为普通住宅，该楼盘的所有在售房源均须被认定为非普通住房。既是非普通住房，而购房者一般都是二套房，因此，对于众多购买二套昆仑域项目楼盘的业主来说，首付比例一下子调整为八成。而该项目总房款最低近1400万，八成的首付至少为1100万元，对许多购房者来说，原来的资金预算被完全打破。同时，开发商要求购房者在购房之初缴纳30万元定金，此外又以“政府限价”为由，要求二期购房者必须全款购房，一期业主虽然可以贷款，但贷款形式受限，除商业贷款可以使用外，不支持公积金或者组合贷。为此，超高的首付加剧了退房的矛盾。
由此可见，质量问题与购房压力交织，造成了当初看似捡了便宜的购房者掀起“退房潮”。京城稀缺地段的顶级豪宅，看似占尽天时地利人和，实际上却陷入“退房潮”，不禁令人感慨。所谓“刮骨疗伤”，“退房潮”反应出来的问题或许值得整个房地产行业重视。
原文始发于微信公众号（房地产楼市通）： 京城豪宅陷入退房风波，开发商和购房者谁是受害者？
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