二房东+租金贷酿蛋壳危局 住房租赁遭遇过度“金融化”之痛

　　小梅是一名“北漂”。一个月前，为了节省几千元的公寓管理费，小梅一次性向蛋壳公寓交了一年租金，然而，由于蛋壳公寓未能向房东支付房租，小梅收到了房东的“搬家令”。

　　小梅的被遇是本次蛋壳公寓事件众多案例中的一个。自站上长租公寓的风口，蛋壳公寓先后获得多轮巨额融资并在美国上市，一时风光无二。中国证券报记者探访北京蛋壳公寓总部发现，受影响业主、租客人数不少，短期内妥善解决的难度较大。

　　复盘整个事件，多位分析人士对记者表示，蛋壳公寓模式有过度“金融化”之嫌，这是本次蛋壳公寓事件波及范围较广的重要原因。他们呼吁，金融监管部门应积极介入，遏制金融机构在这些领域的扩张冲动。

　　业主和租客陷入僵局

　　近日北京被遇强降温，下午4点左右就已经非常寒冷，但恶劣的天气并未能阻挡心焦的业主和租户，来自北京多个区县的业主、租客和供应商来到位于朝阳首府商业的蛋壳公寓总部。

　　“今天来了200多人，融易资讯网（ironge.com.cn）消息，前几天一天来了上千人。”一位跑了好几次的业主对记者表示。一位维持现场秩序的蛋壳公寓工作人员表示，自己是从其他部门抽调过来维持秩序的，对具体的事情不知情。

　　朝阳首府商业建筑入口已经贴了好几份通知，其中一份通知明确，11月20日起，蛋壳公寓总部只接待东城区的业主和租户。“还好今天来了，晚了就不知道哪里找说法了。”一位业主对记者表示。由于当日是工作日，来访的大多是业主。

　　蛋壳公寓总部位于该建筑二层，通向二层的扶梯口已经设置了关口。几名保安、治安志愿者和蛋壳员工值守，他们让业主和租户在扶梯一侧排队，登记好之后拿到粉色小纸条才会分批进入二楼。记者发现，受影响的业主各个区县都有，侧面显示出本次事件的波及程度。

　　多位业主情绪较激动。刘大爷位于海淀的一套房子委托给了蛋壳，自9月起就再未收到房租，刘大爷数次催租，蛋壳客服总是以15个工作日内到账回应。在等了两个“15个工作日”之后，刘大爷再也等不了了，通知租客腾房。但租客实际上已经付了一整年的房租，因此拒绝搬走。双方一度报警闹到派出所。“派出所的同志建议我去告蛋壳公寓。看现在这情况，告蛋壳有啥用呢？我的利益怎么保障？”刘大爷表示。

　　大多数业主的情况与刘大爷类似。蛋壳公寓拖欠房租已经有数月，业主只能收房，但不少租客其实已经预付了较长时间的房租，拒绝搬离，由此陷入僵局。

　　从记者了解到的情况来看，业主和租客前来登记并没有解决实质性问题。业主申先生对记者表示，蛋壳公寓只是安排这些业主进行信息登记，然后让回家等待退款，但具体什么时候退、能退多少，蛋壳公寓没有给出明确说法。

　　租户的压力更大。多位蛋壳公寓的租户对记者表示，为了省下数千元管理费，他们大多如同文首的小梅一样，提前支付了半年或一年租金。不少租户还使用了租金贷，现在不仅可能钱房两失，未来若不还贷款，征信还会受到影响。

　　11月17日，与蛋壳公寓有大量资金贷合作的微众银行发表声明，建议已经缴纳租金的租客继续租住，至少在2021年3月31日前，已办理租房消费贷的客户征信将不受影响。而微众银行在蛋壳公寓租金贷的余额到底有多少？微众银行相关人士表示，以银行现有披露的信息为准，没有更多信息披露。

　　对于2021年3月31日后租户何去何从，微众银行尚未给出进一步说明。

　　过度金融化带来的影响

　　蛋壳公寓何以至此？近年来，采用二房东模式的长租公寓“爆雷”在多地时有发生，但影响一般局限在当地或几个重点市场。

　　有地产行业人士指出，推手就是背后的金融工具，为蛋壳公寓不断扩张提供了充沛的现金流。没有金融工具，蛋壳公寓撑不了这么久，也不可能将业务拓展到这么多地区。然而，蛋壳公寓这类二房东模式注定难以持久。

　　地产观察人士殷苏峰指出，蛋壳公寓商业模式的本质是“二房东+租金贷”。作为运营方，蛋壳通过融资借贷，收储房源对外出租，实现获客，而后再引入租金贷，由金融机构向租客发放租金贷款，再由房屋租赁人向金融机构按月偿还租金贷。

　　这个模式中，有两方面问题至关重要。首先是长短资金匹配。采用二房东模式的租赁企业普遍存在“资金池”问题，引入租金贷后，蛋壳公寓一次性就能获得一年资金，资金池的效率大大提升；其次，租金贷频次高、基础量大，市场总量甚大，一旦介入，对于金融机构是很大的业务增量，对一些中小型金融机构有很大诱惑力。