拆解新力和张园林：400亿股东垫款从何而来_百姓八卦

　　张园林常年穿着白衬衣，最上面那粒扣子不系，套上灰色西装，左手插在裤子口袋，高大潇洒的老板派头。

　　略长的发型和年轻脸庞，让他看起来像地产二代，而不会想到，他十年前才从建筑行业转身，进入地产开发领域，并迅速成为百亿富翁。

　　百度百科里，对他的介绍很简单：从事房地产行业，财富来源于新力控股（02103.HK）。

　　去年底，新力控股筹资不到20亿上市，市值150亿港元左右，按照张园林的持股比例，股票市值在110亿元上下。

　　凭借这一财富数字，张园林可以排进江西富豪榜前5名。

　　站在房地产从业者角度，描述张园林的成绩，显然会比冷冰冰的财富数字更加生动。

　　当他十年前踏足地产时，万科销售额已破千亿元，就是这样从零开始，张园林硬生生将新力做成江西省最大房企，并拓展至全国，合约销售额逼近千亿元。

　　新力在江西，拥有不可思议的市场地位，以2018年为例，新力实现了539亿元销售额，是第二名的一倍，在南昌也是同样的情况。

　　对于张园林来说，上市也有不好的地方，他必须系上衬衣扣子，端坐在投资者面前，旁边坐着明星职业经理人陈凯。

　　就算被质疑，新力施展高超财技，将资产负债率从237.9%瞬间降为67%，张园林也绝对自信，眼里波澜不惊。

　　如果仔细一点，从新力上市后第一份完整年报里，就会找到他自信的来源：

　　因为他从来就很有钱。

　　一、

　　光从数据上看，对新力真实实力的评判，会产生两极分化，以及坐过山车般的感受。

　　2019年，新力控股实现了914.23亿元合约销售额，但权益销售额只有451.09亿元。

　　远低于行业水平的权益销售占比，让人感觉这只是一头为了冲击规模的“假老虎”。当然，也不能这么急于下结论。

　　新力拿地凶猛，2019年新获取了36个项目，权益地价194.44亿元，约等于权益销售额一半；应占权益总建筑面积280万平方米，相当于补充了当年销售面积的八成。

　　至此，新力的权益土地储备上升至1509万平方米。如果是全口径土地储备，预计将超过3000万平方米。

　　对于一家年销售面积不足350万平方米的房企，如此持续规模增长，以及强势补充土地储备，绝对可以说是实力雄厚。

　　换个角度来看，新力的实力会显现得更加直观。

　　地产是资金密集型、周期性的生意，从买地到开盘回款，短则半年，长则一年以上。

　　因此开盘节奏、销售回款、投资、工程、运营成本等现金流入流出，必须达成无缝配合和动态平衡。

　　举个例子，不能年底销售回款了，才拿着钱去买地，那样就会错过投资机会。

　　这样来看，一家房企的实力最佳证明是：

　　现金流充沛。新力恰恰就是做到了这一点。

　　2018年底的时候，新力的不受限制现金只有71亿元，一年内到期的借款总额92.25亿元。

　　账面上来看，很难想象2019年一边要增加数百亿销售规模，还要砸下200亿元买地。

　　张园林的秘诀在于：源源不断用自己的财富，为新力控股“输血”。

　　新力2019年现金流量表显示，当年经营活动现金流量净额-38.39亿元，投资活动现金流量净额-92.61亿元，融资活动现金流量净额166.25亿元。

　　规模快速增长的房企，前两项数据为负也算正常，表明新力不能依靠自身经营活动产生正向现金流，支持公司再投资发展，而严重依赖融资支撑。

　　新力的融资来自哪里？融资活动现金流中，三组项目现金流数额最大。

　　“计息银行及其他借款所得款项217.48亿元，相对应的偿还计息银行及其他借款185.29亿元”

　　“向关联公司垫款234.98亿元，相对应的偿还向关联公司垫款237.9亿元”

　　“关联公司垫款476.99亿元，相对应的偿还关联公司垫款433.87亿元”

　　还有三项较大额现金流入，附属公司非控股股东出资56.8亿元（合作项目增多）、IPO所得款项19.73亿元、发行优先票据11.61亿元。

　　这些数据加减后，大概得到融资活动现金流量净额166.25亿元。整体来看，上述第3组现金流，即关联公司垫款给了新力最大的现金流，高于银行借款，甚至也可能高于销售回款。

　　476.99亿元的“关联公司垫款”中，来自合营企业、联营企业的款项分别为52.99亿元、23.9亿元；来自受控股股东控制的公司的款项高达392.59亿元。

　　反过来，433.87亿元的“偿还关联公司垫款”中，去向合营企业、联营企业的款项分别为18.71亿元、14.62亿元；去向受控股股东控制的公司391.02亿元。

　　也就是说，来自控股股东——张园林控制的其他公司，2019年为上市公司“输血”高达400亿元现金。