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房企融资渠道再上“紧箍咒”
《经济参考报》记者获悉,近日至少有十家信托公司陆续收到“窗口指导”,要求加强房地产信托领域风险防控,控制房地产信托规模。对于面临偿债高峰期的房地产行业来说,这是个坏消息。
业内人士表示,狂飙突进的房地产信托业务收到监管层收紧信号,压力自然迅速传导至被管制对象——高杠杆、高周转的房企。它们或国内发债、出海发债,或卖股权、卖项目多方筹集资金,以平安渡过偿债高峰期。
多家信托公司遭遇窗口指导
近年来的“吸金”大户,房地产信托领域正经历新一轮的监管调控。《经济参考报》记者从多家信托公司内部获悉,部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司收到监管层窗口指导,要求提高项目风险管控水平,控制地产信托业务发展速度和规模。
“至少有十家信托公司陆续收到窗口指导,被‘约谈’、‘警示’。”某信托公司管理人士透露。
上述人士表示,各家公司收到的监管要求不尽相同,有的要求“自觉控制地产信托业务规模”,有的要求“三季度末地产信托业务规模不得超过二季度末”,甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。
记者了解到,银保监会对上述十家信托公司主要提出五点要求。一是,这些信托公司增强大局意识,严格落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。二是,提高风险管控水平,确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。三是,提高合规意识,加强合规建设,确保房地产信托业务稳健发展。四是,控制业务增速,将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。五是,提升受托管理能力,积极优化房地产信托服务方式,为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。
据悉,在“窗口指导”后,某涉房信托较多的信托公司紧急召开电话会议,要求三季度房地产信托规模较二季度“零新增”。其中,未备案项目、符合432的通道类业务、地产并购类项目全部暂停。
“公司要求未来只能在旧项目结束后释放的规模做文章。”一位相关人士透露,公司将设立战略客户名单,未来释放出的规模将优先对战略客户供给。
点面结合 重在降房地产杠杆
北京某信托资深人士向《经济参考报》记者表示,目前来看,稳定房地产市场是政策主基调,房地产融资端,尤其是前融等阶段融资是重点收紧对象。
上述人士也指出,此次监管约谈针对的是高风险、高杠杆等房企融资乱象问题。其目的是引导房地产信托健康发展,并不是“一刀切”地给房企“断供”,更不希望引起恐慌。
用益信托研究员帅国让也对《经济参考报》记者表示,此次指导将对房地产信托规模占比较大的信托公司影响明显,将有效推动行业转型,避免过度依赖房地产信托业务,对行业的未来健康发展也是有利的。
2019年以来,虽然涉房融资政策整体偏紧,但需求井喷下,作为较高成本融资渠道的房地产信托再次成为香饽饽。用益信托最新数据显示,截至6月30日,今年来68家信托公司共发行了3238只房地产集合信托产品,为房企“输血”5063.8亿元。其中所发产品的平均期限1.53年,平均年收益率为8.32%。而银保监会数据显示,截至5月末,房地产信托资产余额3.15万亿元,占全部信托资产余额14.00%;较年初增加1665.97亿元,同比增长15.15%。
房地产信托之所以“逆势”增长,一方面,房企迫切需要大量资金来补血,另一方面,房地产对于投资者和机构来说,依然是优质项目。“房地产信托产品一般表现稳定,收益也高,基本都能给到8%左右的收益,不能兑付的情况极少。同时,信托公司对于涉房项目收费也远高于其他业务,相对于通道业务0.2%的手续费,房地产业务高达1.5%。”北京某信托公司财富管理人士说。
正是涉房项目的高收益,促使部分信托公司房地产信托业务增长较快,并存在一定合规问题和风险隐患。银保监会相关负责人表示,今后银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作,根据房地产市场发展变化情况,及时开展政策吹风,推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。
发债、卖股权 房企多方补血
在信托渠道被收紧的同时,发债、卖股现象明显增多。仅10日一天,太湖新城实业拟发行公司债券20亿元;招商蛇口拟发行270天期限、10亿元超短期融资券;云南城投集团拟发行3年期10亿元中期票据用于还债;渝开发公告称,拟向合格投资者公开发行公司债券(第一期),3.79亿元等。同时,合富辉煌3.58亿港元出售物业管理公司;首开股份拟出让明泰置业50%股权,募集不低于1.225亿元;中国金茂拟1.099亿元转让天津北方泽茂100%股权。
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